Förändringarna efter nya bolånereglerna 1 april 2026

De nya bolånereglerna började gälla 1 april 2026 och innebär fyra konkreta förändringar: bolånetaket höjs från 85 till 90 procent vid köp, det skärpta amorteringskravet slopas, tilläggslån på befintlig bostad begränsas till 80 procent och bostaden får omvärderas högst vart femte år. För en bostad som kostar 3 000 000 kr betyder det höjda taket att kontantinsatsen sjunker från 450 000 till 300 000 kr, alltså 150 000 kr mindre att spara ihop. Det slopade skärpta kravet frigör upp till 2 500 kr i månaden för ett hushåll med lån på fem gånger årsinkomsten. Reglerna finns i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som ersatte Finansinspektionens tidigare föreskrifter.

Vilka är de fyra nya reglerna?

Alla fyra förändringarna gäller från och med 1 april 2026 och är beslutade av riksdagen. Två av dem gör det lättare att låna, två stramar åt. Här är hela bilden innan vi räknar på vad de betyder för din plånbok.

Det viktigaste att förstå är skillnaden mellan de två taken. Vid köp av en ny bostad får du låna upp till 90 procent. Men vill du senare höja lånet på en bostad du redan äger, ett tilläggslån, får den totala belåningen inte överstiga 80 procent. De två gränserna drar åt olika håll med flit, för att fler ska komma in på marknaden utan att befintliga ägare successivt belånar upp sig.

Hur mycket lägre blir kontantinsatsen?

Det höjda bolånetaket är den förändring som märks tydligast för förstagångsköpare. När taket går från 85 till 90 procent sjunker den kontantinsats du själv måste ha sparad från 15 till 10 procent av priset. Skillnaden växer med bostadens pris.

Vad frigör det slopade amorteringskravet per månad?

Det skärpta amorteringskravet infördes 2018 och innebar att hushåll som lånade mer än 4,5 gånger sin bruttoårsinkomst måste amortera ytterligare 1 procent av lånet per år, utöver grundkravet. Det kravet är nu borta. För den som hade en hög skuldkvot betyder det en direkt sänkning av den obligatoriska månadskostnaden.

Pengarna försvinner inte, de behöver bara inte längre gå till tvingande amortering. Du kan i stället spara dem, buffra eller amortera frivilligt om du vill. Grundkravet finns kvar: amorterar gör du fortfarande utifrån belåningsgraden, se nästa avsnitt.

Vilket amorteringskrav gäller nu?

Grundamorteringskravet är oförändrat och styrs helt av belåningsgraden, alltså hur stort lånet är i förhållande till bostadens värde. Det är detta krav som blir kvar när det skärpta kravet nu är borta.

Lånar du 90 procent vid köp hamnar du alltså över 70 procent och amorterar 2 procent per år från start. I takt med att du amorterar och bostaden förhoppningsvis stiger i värde sjunker belåningsgraden, och när den passerar 70 respektive 50 procent kan amorteringstakten sänkas.

Räkneexempel för en förstagångsköpare

Här är ett komplett exempel för någon som köper en lägenhet för 2 200 000 kr med de nya reglerna, lånar 90 procent och har en ränta på 3,5 procent. Ränteavdraget på 30 procent gäller eftersom bolån har säkerhet i bostaden.

Med de gamla reglerna hade samma köpare behövt 330 000 kr i kontantinsats i stället för 220 000 kr. Skillnaden på 110 000 kr är just det som gör att fler kan ta steget in på bostadsmarknaden tidigare, samtidigt som den högre belåningen ger något högre ränte- och amorteringskostnad varje månad.

Räkna på ditt eget bolån

Siffrorna ovan bygger på fasta antaganden. Vill du se hur det ser ut för just din bostad, din inkomst och din ränta har vi byggt en kalkylator som räknar med de nya reglerna inbyggda: kontantinsats på minst 10 procent, slopat skärpt krav och grundamortering efter belåningsgrad. Den öppnas i en egen flik och sparar ingenting.

Vad innebär tröghetsregeln och tilläggslånstaket?

De två åtstramande reglerna riktar sig mot dig som redan äger en bostad. De hindrar att befintliga ägare gradvis lånar upp sig när priserna stiger.

Tilläggslån, alltså när du höjer bolånet på en bostad du redan har, får inte ta den totala belåningen över 80 procent av bostadens värde. Det är fem procentenheter lägre än takgränsen vid köp, och betyder att utrymmet att låna till exempelvis en renovering är mindre än förut.

Tröghetsregeln innebär att bostaden bara får omvärderas vart femte år i syfte att öka låneutrymmet. Tidigare gällde den regeln bara för att ändra amorteringstakten. Nu utvidgas den så att du inte kan låta en värdeuppgång på bostaden snabbt förvandlas till mer lånebart utrymme. Undantag finns om bostadens värde förändras kraftigt av något annat än den allmänna prisutvecklingen, till exempel efter en omfattande renovering.

Vem vinner och vem förlorar på de nya reglerna?

Regeländringen gynnar vissa grupper och begränsar andra. Här är en ärlig uppdelning av effekterna.

En återkommande invändning från bland andra bankekonomer är att lägre kontantinsatskrav kan driva upp bostadspriserna, eftersom fler kan efterfråga dyrare bostäder. Effekten för den enskilda förstagångsköparen blir då inte entydigt positiv: du kan låna mer, men kan också behöva betala mer för samma bostad.

Så förbereder du dig för de nya reglerna

Oavsett om du ska köpa för första gången eller redan har ett bolån finns det konkreta steg att ta.

1. Kontrollera din belåningsgrad. Räkna ut hur stort ditt lån är i procent av bostadens värde. Det avgör vilket grundamorteringskrav som gäller (0, 1 eller 2 procent).
2. Har du haft skärpt krav, ansök om ändring. Omfattades du av det extra 1 procent-kravet kan du kontakta banken och begära sänkt amortering nu när kravet är slopat.
3. Planera kontantinsatsen efter 10 procent. Ska du köpa behöver du minst 10 procent kontant, men en större insats ger lägre lån, lägre ränta och lägre amortering.
4. Tänk igenom framtida lånebehov. Vet du att en renovering kommer, väg in att tilläggslån maxas vid 80 procent och att bostaden bara omvärderas vart femte år.
5. Jämför bolåneräntor mellan banker. Reglerna är samma överallt eftersom de står i lag, men räntan sätter varje bank själv. Begär offert från flera.

Räkneexempel som summerar tre situationer

Avslutningsvis tre kompletta scenarier som visar hur de nya reglerna slår för olika hushåll.

Den unga köparen och barnfamiljen gynnas direkt, den ena genom lägre kontantinsats, den andra genom lägre tvingad amortering. Den befintliga ägaren möter i stället den nya gränsen: hade taket för tilläggslån legat kvar på 85 procent hade utrymmet varit 575 000 kr i stället för 400 000 kr.

Frågor och svar om kostnaden